房地产市场继续回暖 房地产投资增速创新高

房地产市场继续回暖。根据国家统计局15日发布的数据，今年前四个月，房地产投资增速、到位资金增速均创下新高。

投资增速创新高

数据显示，2019年1~4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1~3月份提高0.1个百分点。该增速也是近一年来的新高。

从区域分布来看，东部地区尤其是长三角等地的市场回暖对房地产投资的带动十分明显。数据显示，1~4月份，东部地区房地产开发投资19043亿元，同比增长10.8%，增速比1~3月份提高0.5个百分点;中部地区投资7177亿元，增长8.7%，增速提高0.3个百分点;西部地区投资7083亿元，增长18.4%，增速回落0.5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，今年1~4月份全国房地产开发投资额同比增幅为11.9%，比预期的数据明显要好。主要原因在于，第一是房企当前资金状况较好，其投资的动力更加充足，包括拿地和开工等方面积极性开始增强。第二是从房企战略扩张的角度看，依然认可今年房地产的销售等行情。部分城市也积极推出了人才购房政策等，这都会使得房企开发投资的信心进一步增强。

在房地产到位资金方面，数据显示，1~4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高，尤其是近两月的增幅大幅提高。其中，国内贷款8955亿元，增长3.7%;利用外资34亿元，增长1.0倍;自筹资金15687亿元，增长5.3%;定金及预收款17249亿元，增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%。

定金及预收款、个人按揭快速增长，说明了房地产市场销售的回暖程度。数据显示，1~4月份，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1~3月份收窄0.6个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析，在今年1~2月房地产市场相对低迷的情况下，信贷宽松叠加部分城市的政策放松，楼市在3~4月份再次出现了复苏企稳。拆分单月数据看，4月销售面积12256万平米，销售额1.21万亿，同比上涨了13.9%，销售面积同比上涨1.3%。

除了销售的回暖，房地产企业融资难也明显缓解。根据中原地产研究中心统计，在今年4月创造单月融资2600亿后，5月前2周，虽然遇到小长假，但房企的融资额继续高位运行，截至日前，已经发布融资接近800亿。房企的融资成本继续降低。

在资金面大幅改善的情况下，房企也加快了开发投资的脚步。数据显示，今年1~4月份新开工数据同比增幅为13.1%，数据继续呈现涨幅扩大态势。

严跃进说，从新开工的动作来看，企业积极进行新开工。尤其是近期房屋销售行情还不错，很多企业对于后续房屋销售的乐观情绪也在增强。对于开发商来说，若是资金压力不大，那么高周转的模式就会重新启动，进而体现在新开工等领域节奏的加快。

不过，在拿地方面，1~4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~3月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

业内人士分析指出，尽管土地成交降幅略有扩大，但土地市场分化明显，各大开发商目前将资金集中到一二线尤其是二线城市，近期的土地市场较为火爆。

中原地产研究中心统计数据显示，截至5月14日，年内抢地过百亿的房企多达29家，在2018年同期只有24家企业，2017年同期只有18家。其中最多的融创高达626亿、碧桂园465亿、新城422亿。另外包括万科、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等企业拿地超过200亿。

从土地成交情况看，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行，3月下旬来部分城市的土地市场相比1~2月的低迷有所恢复，从拿地城市看，最热点城市集中在二线城市：4月，武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿;5月以来，包括苏州、天津、济南等热点二线城市土地密集出让。

例如，4月26日上午，合肥土拍进入连拍第二天，12宗913.123亩土地全部成交，揽金76.675亿元。虽然是县域地块，但相比前一天25日的合肥市区地块拍卖房企热情不减，一块地20多家房企现场竞拍连续上演。两天土拍成交26宗2270亩，揽金213亿元。

张大伟说，中型房企成为抢地的主流企业，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多，最近很多城市出现了多宗之前流标土地成交的现象，融资缓解带来的市场活跃快速提升。

广州一家开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，在融资难度大幅缓解后，开发商现在手中都有钱了，当然要积极拿地。“因为去年拿地少，现在也需要增加土地储备。”

不过，随着楼市继续发展，房地产调控政策也在持续。张大伟说，最近各地微调市场不断，也有部分城市重申政策稳定。

5月11日，苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。而对于苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政，是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后，房地产调控的再次加码。

张大伟预计，在苏州之后，最近土地市场偏热的城市出现调控加码的可能性非常大，楼市小阳春下，土地市场过热带来的调控升级将在多个城市出现。

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