部分城市房价保持同步上涨态势 市场处于供大于求状态

9月，包括上海在内的部分城市，成交出现快速反弹迹象，同时房价也保持同步上涨态势。不过，在市场供应同步增加的情况下，加上市场需求已经消耗大半，未来房价大幅反弹的可能性极小。

楼市成交出现明显反弹

进入9月以来，楼市成交明显增多，

据上海链家研究院监测数据显示，9月份全上海市共成交新建商品房8765套，环比增长6%，同比增长31%，成交金额590亿，环比增长9%，同比增长40%，成交均价56540元/平，环比增长3%，同比增长6%。

二手房市场9月成交量持续增长，并创4年来新高。易居研究院数据表明，9月上海二手房的成交量处于2017年以来的峰值。前9个月二手房市场累计成交量同比增长9.9%，增速已经回正，符合预期。上海各区二手房成交价格除了虹口区同比下降了0.1%，其余区域均有不同程度的上涨。以黄浦区、浦东新区和松江区最为明显，分别环比上涨0.52%、0.48%、0.45%，同比上涨4.7%、4.3%、3.5%。

从全国范围来看，9月份楼市成交仍处在回升过程中。根据国家统计局19日公布的数据显示，1~9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1~8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，已基本摆脱新冠疫情影响，恢复至去年同期水平。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

市场处于供大于求状态

在成交恢复的同时，市场供应也在同步上升。

易居研究院近期发布的市场研究报告数据显示，截至9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.3%。9月份库存环比增速明显较高，过去环比增速一般不会超过1%的水平，而此次接近5%水平，说明在传统金九银十阶段，住房库存较充裕。

上海9月份新增供应更是明显增大。易居研究院公布的数据显示，9月，上海新增供应为117万平方米，环比增长22%，同比更是大幅增长70%。

另有数据显示，9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米，呈现了“供大于求”的态势。最近四个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势，同时，9月份供求矛盾非常突出，这和供应量井喷有关。观察历史数据，新增供应已创下近10年的月度新高。

截至9月底，100个城市中，有67个城市库存出现了同比正增长现象。总体上看，库存同比上升的城市数量更多。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此次之所以出现井喷和创新高，最核心的原因在于，今年三季度“三道红线、四档管理”政策已经开始实施，其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发，会加快向房管部门申请预售许可证。换句话说，房企推盘心切，希望在近期加快推盘和促销，以应对“三道红线”所带来的压力。

房价难以出现报复性大涨

在成交的推动下，9月房价出现上涨，但在市场供应同步增加的情况下，房价出现报复性大涨的可能性几乎为零。

根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年9月，百城新建住宅均价15643元/平方米，同比上涨3.26%，涨幅较上月收窄0.08个百分点;环比上涨0.24%，较上月收窄0.26个百分点。

显然，在成交反弹的作用下，房价确实是保持上升态势。不过，9月环比涨幅已经连续39个月在0.6%以内，7月以来房地产调控政策收紧，多地调控升级，购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳。

从今年累计涨幅情况来看，2020年1~9月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.08个百分点，也从另一个方面印证了当前楼市预期已经趋于平稳。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，随着大量的新盘入市，市场的消化能力也已近上限，四季度再冲高的可能性不大。从成交价格来看，9月环比虽小幅回升，但同比增速已经出现下降，且随着新增供应均价较上半年大幅下降，预计四季度成交价格也不存在上涨压力。

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