房地产贷款重磅新规发 警惕银行经营贷和消费贷的资金流向楼市

元旦前夕，房地产贷款重磅新规发布，引发高度关注。记者近日调查个人房贷市场发现，往年一月一般都是银行房贷额度最为宽松的时候，但是受到新规影响，多家银行近几日额度却未见宽松，有市民接到了贷款银行电话，鼓励提前还款，称无需手续费随时可还。

调查：新年个人房贷额度未见宽松

市民陈先生告诉记者，去年底就申请了房贷，想着元旦后应该能放款，结果元旦假期后咨询网点工作人员，得到的答复却依然是额度紧张，还要再等，而且也没有明确什么时候能放款。

另一边厢，广州的董先生近日还接到了外地贷款银行网点的电话，问是否要提前还房贷，称现在还房贷有优惠，无需缴纳任何手续费或违约金，而且是随时可还无需排队。

董先生说，2015年在外地买房并申请了房贷，按照当时约定，如果提前还房贷，他必须缴纳上万元的违约金。不过。董先生还是拒绝了银行：“我当时申请的房贷是打了九折，比较优惠，所以不想提前还款。”

记者调查发现，与往年同期相比，近期个人房贷额度确实异常。

某国有大行广州一网点负责人也表示，去年这个时候额度都很宽松，但是这几天很紧张，主要是受到房地产贷款新规的影响。“去年年底额度不够的时候，还堆积了很多客户没有放款，结果到了1月额度也是不宽裕，放款速度较慢，现在我们是得结清一笔按揭贷款才能放一笔按揭贷款。”该人士介绍说，相反，今年行里更多地把业务重点放在消费贷和企业经营贷上，特别是经营贷，有多少贷多少，额度非常宽松。

不过，也有大行相关人士表示，该行目前相关额度都未触碰到房贷的监管红线，暂未受到新规影响，不过该行每个月都有房贷增量限制。

资深按揭贷款业内人士郑大源告诉广州日报全媒体记者，往年年初额度宽松，基本上可以放款的。但是这几天很多银行没有额度放款，部分2020年未放款的至今仍然没有额度放款。

价格方面，记者了解到，新年伊始，广州房贷价格稳定，目前，广州首套房贷主流利率是5.05%(LPR+40bp)，二套房贷主流利率是5.25%。其中，汇丰银行和渣打银行的首套房贷利率最低，为LPR不加点，即4.65%。

分析：警惕银行经营贷和消费贷的资金流向楼市

郑大源认为，监管部门在新年前夕发布房地产贷款集中度管理制度，如同给楼市降温加了一剂猛料，房地产市场走势看金融，将源头资金管控住，房价就难以过热，政策的效果将立竿见影。同时，也更好地引导银行资金投向经营贷，扶持实体经济。

业内人士表示，未来的新增房地产贷款增速将会大幅受限，房企向银行申请贷款的难度将越来越大，直接限制了银行、地产未来业绩规模的增长。

记者注意到，银行股和地产股在二级资本市场的表现，也说明了这一新规的影响力。新规发布后的前两个交易日，即1月4日和1月5日，就在A股迎接开门红，各大指数集体创出新高的背景下，银行、地产股集体弱势，其中银行指数大跌近3%，房地产指数跌幅亦超2.5%，具体到个股走势，跌幅则更加明显，成都银行大跌11.7%，兴业银行大跌9.6%。

郑大源指出，目前银行机构有两个应对新规的办法，一个办法是将非房贷的份额做大，以增加整体贷款规模以保证房贷比例满足要求。不过，这当中需要警惕的是，银行经营贷和消费贷的资金流向楼市。

另一个做法，就是将房贷降下来，因此引导客户提前结清此前发放的房贷、以空出新的额度成为其中的方式。

“毫无疑问，银行肯定会选择之前利率低的房贷，进行引导提前结清。”郑大源说。

对于接下来个人房贷的额度及价格走势，融360大数据研究院分析师李万赋认为，今年下半年的额度紧张程度大概率会增加，但具体也要看各银行的房贷投放进度。

“少数银行个人房贷余额占比超标，未来面临调降压力，不排除通过提高房贷利率的方式来控制额度，但这只是个别情况，多家股份行和城商行的个人房贷额度仍有空间，则可能会和额度紧张银行执行差异化利率，吸引房贷客户。不过，考虑到新增个人住房贷款增速也有指标限制，房贷规模在银行间腾挪的空间肯定会小于个人住房贷款压降总额，个人住房贷款市场额度整体会有所收紧，但不会有大的剧烈波动。”李万赋指出。

郑大源也认为，由于额度趋紧，不排除部分银行会提高按揭贷款利率，不过整体将保持稳定。

敲黑板：是否要提前还款?

接下来，银行鼓励客户提前还房贷的现象或将增加。对于贷款人是否要提前还贷?

郑大源表示，考虑这个问题不只是看利率高低。即便是利率打了7折，也是需要付利息，100万的房贷每年要给3.4万元左右的利息。因此，不管房贷利率高低，如果有能力还款，而且又没有更好的用途或投资方式，是可以考虑提前还款。

政策链接：

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确自2021年1月1日起，对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期。

具体看，房地产贷款(包括企业与个人)总体占比上限：中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%;个人住房贷款占比上限：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

国盛证券研报显示，从上市银行2020年上半年业绩数据来看，已披露个人住房贷款的34家上市银行中，个人住房贷款占人民币贷款的比重为28.29%、按揭+对公房地产贷款占比为35.58%。其中，有21家银行均能满足现有的占比要求，剩下13家银行未来需要调整资产投放结构，“由于住房租赁有关的贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款不在统计范围内，因此监管口径的实际值可能更低一些”。

文：广州日报全媒体记者 林晓丽

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