房屋买卖合同纠纷案件引关注 法官教你巧辨真假中介

近年来，伴随着人们“安居梦”的逐步实现，商品房买卖日益活跃，房产中介行业也不断发展壮大，成了房屋交易过程中不可或缺的重要角色。虽然中介的出现为购房者提供了较为专业的服务和便利，但房屋交易的问题有时比较复杂，甚至还伴随着一定的法律风险。

房屋买卖合同纠纷案件通常是由于房屋中介的居间行为涉及诸多违法违规操作，导致房屋租赁及买卖双方当事人出现信息不对称、双方过户条件无法达成等问题，进而产生纠纷。更有甚者，曾有中介为促成交易赚取佣金，主动建议客户采取“假离婚”的方式规避限购政策，这不但造成了家庭关系不睦，更有夫妻“假戏真做”最终离婚。

北京市第三中级人民法院法官通过分析涉房屋纠纷的案件发现，中介不当行为广泛存在于房屋买卖交易的各个环节，且呈现出善于利用政策漏洞，规避被追责处罚的情形。因此，建议当事人在进行房屋购买、租赁时，一定要选择正规房屋中介公司，一旦发现问题要及时止损，并向公安机关报案或者通过民事诉讼途径解决。

案例一

房产买卖受限 房主“假离婚”终成真

2016年1月，甘某通过某经纪公司，与孔某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，欲购买孔某名下一处位于北京市朝阳区的房屋，房屋成交价格为212万元。但该套房子是孔某家庭的唯一房产，不符合“满五年”交易，并且税费还比较高。

为了促成交易，中介业务员小李便建议出卖人孔某与其妻子王某“假离婚”，欲通过这种方式达到并促成“满五唯一”条件。在小李的极力规劝下，孔某与妻子办理了离婚手续，房屋转移登记至妻子名下。随后，买卖双方顺利签订了房屋买卖合同，甘某又支付了50万元定金，并与孔某约定在4月30日前完成房屋交付。

原本以为房子很快就能成交，谁知最后却在履行合同的环节中发生了纠纷。孔某妻子突然提出撤除网签，随后，孔某也明确表示不同意卖房。买卖双方因此闹到了法院。

甘某认为，孔某夫妻不仅没有按约定的时间交房，还将已经签订合同的房屋进行二次抵押，种种原因导致房屋最终没有完成网签和交付。

综上，一审法院经审理判决：甘某与王某继续履行与孔某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，王某二人腾空房屋并配合甘某办理房屋转移登记手续。北京市第三中级人民法院审理认为，根据双方合同约定和各自履行情况，一审法院判决继续履行合同并无不当。孔某不服提起上诉，二审判决维持原判。

北京市第三中级法院审监庭 孙栋法官

法官说：法院在案件审理过程中了解到，孔某向法院表示其和妻子“假离婚”后，双方因卖房的事情争吵不断，已影响了家庭的正常生活，感情日益冷淡，目前已不打算再复婚，请勿将婚姻作为合同交易的“筹码”，影响正常的家庭关系。

案例二

一房三卖，“戏精”中介与黑心卖家唱双簧

2013年5月，宛某将自己名下位于北京市朝阳区的一套房屋挂在A中介公司丽都店出售，乔某是丽都店的店长。购房人朱某在交付给宛某345万元的首付款后，10月15日乔某公司为朱某办理了网签业务。

2013年9月，宛某又将这套房产挂在B中介公司进行出售。9月17日，购房人陈某在B中介公司与宛某签订房屋预售合同，并向宛某支付了首付款。一个月后，陈某网签时发现，该房产已经被朱某网签，经协商未果后起诉至法院。当年11月，陈某又向法院提出财产保全，保全宛某名下263万余元的财产。

谁知这套房子买卖还没结束。同年11月，王某通过A公司的乔某得知，宛某的房子正在出售。乔某以少交中介费为由，说服王某与宛某又在C中介公司签订了房屋预售合同及补充协议，约定购房价格为510万元。在王某支付了300万元首付款后，宛某给了乔某30万元好处费。2014年1月，王某委托C公司进行网签，该公司还把房屋钥匙交付给王某。本以为能顺利网签，却没想到一个月后，乔某称该房屋因债务纠纷无法网签。于是，王某向法院提起民事诉讼，这才了解到要买的这套房子早已涉民事诉讼并被保全。

为得到房屋尾款，宛某在王某提起民事起诉后，向他出示了伪造的民事裁定书，将保全财产篡改为人民币9638392元，以证明其有偿还能力。乔某因收取了宛某好处费，便伙同宛某一起谎称只有王某付了尾款住进去，才能得到该房屋所有权。另外，乔某还提供了虚假的资金监管账户，催促王某将尾款210万元转入该账户，并出具了盖有伪造公章的收据。

最后，王某通过银行查账及通过公司核实发现，乔某提供的资金监管账户是虚假的，而他也早在两个月前就已经从公司离职。

法院经审理认定，被告人宛某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币十三万元;被告人乔某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币八万元。

北京市第三中级法院刑二庭 张媛法官

法官说：我们在审理该案时发现，中介乔某隐瞒了自己从房屋中介公司离职的事实及房屋产权真实情况，利用客户对其身份的信赖，伙同卖方共同损害买方利益。在此，我们建议：房屋中介公司应当加强对中介人员的规范化管理，购房者亦应当保持警惕，核实房屋中介人员的身份及房屋产权状况，及时进行网签，保证合法权益。

案例三

伪造公司出租房源 强迫租客违约盈利

2016年11月，小刘和大刘共同出资购买了北京某房地产经纪有限公司的营业执照，准备合谋通过强迫客户交纳本来无需交纳的费用，以及制造客户“违约”来获取非法利益。随后，小刘和大刘先后联合李某等人以上述公司的名义及伪造的“北京某房地产经纪有限公司财务专用章”，非法从事房屋租赁中介活动。

二人将手里掌握的多套房源交由团伙成员对外出租。当租客按照合同约定将租金、押金、管理费等款项打入李某的银行账户并入住租赁房屋后，小刘的团伙成员便以语言威胁、辱骂、骚扰等方式强迫租客交纳物业费、供暖费、中介费等额外费用，并声称若不交纳就构成“违约”，必须搬离所居住的房屋，但租客被迫搬离后理应退还的剩余款项亦会被强行扣除。有的租客即使按他们的要求交纳了额外费用，仍会被小刘团伙以各种理由认定为“违约”。

截至2017年9月案发时，25名租客被强行收取或者因“违约”被强行扣除的钱款共计30万余元人民币。法院经审理后，以敲诈勒索罪判处小刘等7人一年六个月至七年不等的刑期，并处罚金。

北京市第三中级法院刑二庭 张媛法官

法官说：我们在审理该案时发现，房屋租赁领域的黑中介犯罪以敲诈勒索罪为主，作案手段相似，都是以低中介费手段诱惑被害人签订租赁合同，后制造违约假象，进而驱赶租客扣留租金。在此，我们建议：承租人应当尽量选择正规的中介公司或线上租赁平台，不要贪图低中介费，面对黑中介的敲诈勒索行为，应当及时报警。

【法官提示】

从以往审理过的房屋纠纷案件发现，中介不当行为广泛存在于房屋买卖交易的各个环节，且呈现出善于利用政策漏洞，规避被追责处罚的情形。一些中介不从提高自身服务质量着手，反倒钻营投机取巧，为了赚取佣金，欺瞒买卖双方，采取违法违规手段促成交易，这种行为虽在短时间内“抹平”了所谓的交易或沟通障碍，但不可避免地将对日后双方产生分歧与纠纷埋下巨大隐患。长远来看，即使相关房屋买卖合同已履行完毕，因中介的不当行为所造成的潜在不确定因素仍然存在，矛盾可能随时爆发，留下隐患。

我们总结了涉及房屋中介案件发现，由中介不当行为引发房屋买卖合同纠纷的民事案件，主要呈现以下几个方面的特征：1.发生在房屋交易的各个环节;2.善于利用制度的漏洞。通过社会调查，一些中介利用人为制造“满五唯一”条件为交易主体规避税费成为一种常态，签订“阴阳合同”也屡见不鲜;3.被追责率较低。一些案件需追加中介参加诉讼而未追加，又或即使中介作为第三人加入诉讼，却囿于当事人的诉讼请求，未能厘清中介的责任，最终造成买卖双方为损失买单，中介未被依法追责。

在审理涉及房屋中介的刑事案件过程中发现，此类案件主要有以下三个特点：

第一，犯罪主体多具有中介职业背景

据统计，涉案公司(被告单位)主要包括两类：一是已取得工商营业执照且经营范围为房屋中介业务的正规中介公司，集中在房屋买卖领域，约占40%;二是通过购买其他公司营业执照等非法定程序取得工商营业执照，且成立后以实施犯罪为主要活动的“黑中介”公司，集中在房屋租赁领域，约占60%。

被告人主要包括三类：分别为冒充房屋中介的人员、正规中介公司的从业人员及离职中介人员、“黑中介”公司的从业人员。涉案人员通常具有中介公司的从业经验，熟悉房屋交易流程，往往利用被害人在房屋交易领域的知识空白及信息不对称等劣势，实施相关犯罪行为。例如，有人隐瞒自己已经从房屋中介公司离职的事实，利用老客户对其身份的信赖实施诈骗行为，比如案例二中的乔某正是隐瞒离职情况，实施诈骗行为;也有中介人员收取好处费后帮助卖方隐瞒房屋产权瑕疵，串通卖方骗取买方钱款;此外，还有人虽是正规中介公司的从业人员，但其利用被害人渴望低中介费的心理，伙同“黑中介”实施犯罪行为。

第二，多发领域因案由不同呈现差异

房屋交易领域包括房屋买卖领域及房屋租赁领域，其中敲诈勒索案件多发于房屋租赁领域，其他案由则多发于房屋买卖领域。此外，二手房买卖领域是实施犯罪的重灾区，涉一手房的犯罪案件极少。这是因为：一方面受国家政策影响，北京等一线城市的房屋交易市场以二手房为主，新房存量较少;另一方面，二手房交易程序繁琐，产权状况复杂，风险较高，存在作案空间。例如，有的购房人交付首付款后才发现，房屋已被房主出售给他人或房屋存在限制或禁止转让的情形，因此遭受巨大经济损失。

第三，犯罪手段呈现多样性与共通性

其一，房屋租赁领域的犯罪以敲诈勒索为典型代表，犯罪手段具有共通性。涉案中介人员敲诈勒索的常见套路为：通过发布低价房源信息或承诺零中介费等手段，诱惑被害人签订租赁合同后，以言语威胁、辱骂、骚扰等方式强迫被害人交纳物业费、服务费等额外费用，若租户不交纳则制造违约假象，并雇用打手强迫被害人搬离房屋，且拒不退还房租;也有部分“黑中介”通过威胁正规中介公司，垄断特定小区的二手房买卖、租赁等中介业务，向租户或买卖双方索要合作费、好处费。

其二，房屋买卖领域的犯罪以合同诈骗、诈骗为主，犯罪手段呈现多样性。中介人员与卖方串通，损害买方利益的案件居多。常见犯罪手段包括：1.隐瞒房屋已被出售的事实，并重复销售，赚取双重中介费及卖方好处费;2.以资金托管为名让被害人将钱款打到其个人账户;3.虚构具有代理销售房屋的资质或者购买回迁房的资格，通过伪造虚假文件甚至法院文书的方式骗取钱款;4.以收取税费、办事费、排号费、订金、装修款为由骗取他人钱款。部分涉案中介人员还采用钓鱼式诈骗的手段，通过退还部分钱款的方式获取被害人信任，以骗取更多的钱款。

针对涉房屋中介案件的上述特点，我们给购房人、租客、中介公司以及监管部门等提出以下建议：

1.对房屋购买人的建议

第一，选择正规房屋中介公司，切忌贪图廉价中介费。购房人不仅要留心营业执照的业务范围以确保公司具有房产中介资质，还需综合考量公司的口碑、专业度、注册资金、员工形象、程序透明度等因素。第二，房屋中介人员的流动性较强，需及时核实中介人员的在职情况。第三，购房资金应当通过第三方资金托管账户等资金监管方式汇入，谨慎核实监管账户的真实性，切忌将钱款直接转入个人账户。第四，中介人员可能会提供虚假文件或法院文书，甚至以交付钥匙的方式取得购房者信任以实施诈骗行为，购房者应当保持警惕，核实文件真伪。第五，应当及时进行网签，锁定房屋状态，有效避免一房多卖;一旦发现问题，需及时止损，并向公安机关报案或者通过民事诉讼途径解决。

2.对房屋租赁人的建议

第一，选择正规中介公司或者线上租赁平台，避免与个体中介直接交易，以有效降低风险。第二，司法实践中，二房东收取租金后“跑路”的情况时有发生，若选择个体中介，必须核实其出租或转租权限。第三，钱款交易应通过第三方监管平台或直接打到公司账户，并索要收据、发票等交易凭证。第四，提高维权意识，面对“黑中介”的敲诈勒索，不要忍气吞声，应及时报警。

3.对房屋中介公司的建议

第一，中介公司应当审慎核实房源，避免交易房屋存在产权瑕疵。第二，中介公司应建立严格的规章制度，培养从业人员的职业责任感，严惩违规中介人员。第三，中介公司应设立专门的资金托管账户，待房屋顺利过户后方可由买方账户转入卖方账户。第四，中介公司应当严格遵守职业道德，平等对待买卖双方当事人，确保中立立场。第五，中介公司严守企业信誉，将优质的业内口碑作为企业生命线。

4.对监管部门的建议

第一，监管部门应加强房屋中介公司的规范化管理。房地产管理部门、工商管理部门应要求房屋中介机构在显著位置悬挂工商营业执照和税务登记、房屋经纪备案证书、经纪人员资格证书及相关投诉电话，便于客户查询与监督。第二，监管部门可考虑设立房屋中介黑名单制度。中介人员如果存在不法行为，应当视具体情形将相关从业人员或中介公司立即拉入黑名单，并及时向社会公示。第三，监管部门应加强对广告发布商的监管，杜绝无资质的中介公司散布小广告，并加大对违法广告的惩处力度，斩断不法广告推送的链条。

(文/王静 通讯员 于晓航 詹晓莉)

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关键词： 房屋租赁公司租赁税