上海二手房创新高 二手房市场为什么会在寒冬中转暖？

易居研究院数据显示，2020年12月，上海二手住宅成交约3.9万套，成交量创多年来新高，全年二手住宅成交量则达到近4年来新高。二手住宅成交量上升，尤其是下半年北上广深四个一线城市同时出现翘尾现象。

一线城市的二手房市场为什么会在寒冬中转暖?对接下来的价格走势有哪些影响?搜狐智库连线了中国人民大学商学院教授、国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大。

况伟大表示，二手房交易上升既有房价的原因，也有住房市场进入到存量市场为主的原因。他指出，二手房的成交量达到历史的新高主要有两个原因：

第一，像北广深这样的一线城市，目前主要的住房市场是存量市场，也就是二手房的市场，所以这些城市的住房交易基本上是二手房交易，这是一线城市的主要市场的特征。

第二，2020年是非常特殊的一年，疫情对住房市场冲击很大，对房价冲击也比较大。虽然这些一线城市的房价没有出现明显大幅的下降，但是也出现了一定程度的下滑，对于住房的交易量或者居民的购买力就会上升，所以成交量上涨也是基于市场价格往下微调导致的。

近日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。对商业银行的房地产贷款划出了2条红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。央行和银保监会设置房贷红线，对房价会带来哪些影响?

况伟大表示，中国目前的房产贷款中，包括房产的开发贷款和个人的住房抵押贷款这两大部分，房产贷款的比重是29%左右，接近30%。在这29%中，其中个人住房贷款所占的比重要比房产开发贷款所占的比重要高，家庭部门的个人住房抵押贷款所占的比重基本上17%左右，房产开发商的贷款占比是12%左右。

“由于个人贷款在总的房产贷款中所占的比重要大于房产开发贷款所占的比重，所以这两条红线的划分实际上对需求影响比较大，对供给影响稍微小一点。“况伟大表示，从这个方面来看，可以预测这两条红线会进一步抑制房价过快上涨。因为信贷的规模被抑制，防止过度信贷导致房贷风险的增加，对于防风险也有双重的意义。

在2020年前11月中，土地和房地产相关税收中，契税6290亿元，同比增长12%。契税高速上涨的原因有哪些?

况伟大分析，契税主要跟交易有关系。2020年受疫情影响，开发商来和个人受的经济压力都比较大。对开发商来说，房地产库存量很大，土地储备也比较大，债务偿还的压力也比较大，为了去库存，减少土地的储备，增加收购来防范债务的风险，这样就会增加交易量，契税就会增加。

“那么对于个人来讲，经济形势不好，有卖房的，或者对于未来的住房市场预期有大调的，也会增加它的出售量，就增加了交易的契税。应该主要还是这两方面，主要是增加流动性，防范债务风险，增加人们的收入和企业的利润。”况伟大说。

展望2021年，况伟大认为，由于疫情还是不确定因素，对二手房市场的需求还会有。中国的疫情基本上能够控制住，而且向好的方向去发展。所以2021年应该是在2020年的基础之上平稳中上升的趋势。

“从总体上看，2021年的疫情能够完全控制住，而且比2020疫情还有明显好转，从总体上看房价也会有所上升，但是上升的幅度肯定受到了很大的限制，应该是微升。“况伟大说。

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