三四线城市房价下跌 牡丹江楼市表现引人关注

今年以来，多个热点城市楼市调控持续收紧，一些热点三四线城市也开始纳入调控行列。

相比较为火热的长三角、粤港澳大湾区城市群，中西部和北部的一些三四线城市因市场表现低迷，今年3月以来，相继出台了一系列提振楼市政策，意在稳定楼市。

多个城市出台刺激楼市举措

其中，今年4月张家界举行的房交会期间，为了给广大购房者提供实实在在的优惠，该市还特别出台了契税补贴政策，会展期间购买市中心城区新建商品住房或公寓(含酒店式公寓)，每套可享受不超过2万元契税补贴。

在四川达州，达州市政府办公室发布《关于延长<中心城区应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳持续发展九条政策措施>执行期限的通知》，达州市中心城区100元/平方米购房补贴将继续执行到今年6月底。

吉林四平此前3月发布鼓励农民进城购房政策：新房折扣，新房和二手房契税全额补贴和消费券补贴，可加入城镇社保和公积金，子女享受城区入学、转学政策。其中，对农民购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，政府参照购房农民所缴纳契税的额度全额给予补贴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，从类似三四线城市的楼市表现看，本身相对偏弱，给予购房契税补贴，有利于提升当地楼市热度，积极消化库存。

此间的一大背景是，在长三角、珠三角等地的不少三四线城市房价上涨压力较大的同时，中西部、北部的很多三四五线城市楼市整体较为冷清，面临较大的去库存压力。数据显示，自2019年棚改逐步退坡至今，贝壳研究院监测的100城中，三四线市场整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升，三四线城市整体新房价格指数仅回到两年前的水平。

这些三四线城市房价下跌，有城市房价跌回14年前

二手房为代表的存量市场能更好体现房产的流通性，其价格波动更能反映市场在价格形成中的决定性作用。国家统计局发布的70个大中城市二手房和新房价格指数，包括4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市。2020年35个三线城市中，13个城市二手房价格下跌，即使今年一季度有局部小阳春行情，部分城市下跌的势头并没有止住。

根据第一财经记者统计，今年3月，这35个三线城市中，仍有10个城市二手房价格低于一年前，而一年前是疫情之后的房价低谷，这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌，均来自中西部和北部的三线城市。其中，北海比一年前下跌了3.4%，南充下跌了5.3%，牡丹江下跌了9.4%，几乎跌去一成。

表：今年3月部分三线城市二手房价格变化（来源：国家统计局）

值得注意的是，2020年3月，牡丹江的二手房价格同比下跌了2.2%。连续两年大幅下跌，牡丹江楼市的表现颇为引人关注。贝壳研究院的报告分析，在不考虑通胀的前提下，2020年其二手房房价跌回5年前的价格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。

黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，根据公安局人口信息系统和摸底清查相结合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5万人。与2010年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少19.4万人，年均减少2.2万人。

该报告指出，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。

三四线城市楼市大分化

牡丹江是当前东北收缩型城市的一个典型案例。由于产业发展较弱，人口外流，又加上新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下，对塌陷区进行了连片改造，建的房子特别多，因此难以新增刚性需求。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，东北的很多老工业城市，产业结构较为单一，在计划经济时代，当地体制内的人都有房子，非商品化的住房占比较大，房子供应多。但近年来随着原材料等基础工业下行，这些城市的年轻人口外流，楼市供大于求。

从宏观层面来看，楼市较为冷清的三四线城市主要呈现出人口基础差或者净流出，经济活力低等特征。而楼市火热的三四五线城市，则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面，这些城市经济发展基础好，人均收入高，人口流入多。

第一财经记者统计显示，2020年共有14个普通地级市居民人均可支配收入超过5万元大关，其中苏州超过6万元。从区域分布来看，这14个地级市全部分布在长三角和珠三角。

丁长发告诉记者，长三角、珠三角的三四线城市，不仅自身民营经济、外向型产业发达，而且地处两大城市群里面，能接受核心城市的技术、资金、产业等溢出，经济十分发达，人均收入高，人口也在净流入。而中西部和北部的很多三四线城市，由于产业欠发达，经济活力较差，人口大量外流，楼市需求较少，加之供应量又大，因此房价也面临下行压力。

无论是在房价还是在土地市场上，三四线城市之间都呈现明显分化。以土地市场为例，当前供求关系总体均衡，即能同时保持新房较快去化和土地市场较高热度的城市只占少数，且多位于长三角等热点城市群。贝壳研究院的数据显示，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%。

贝壳研究院研究发现，自棚改退潮以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩，但土地和新房供给还在增加，供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题，已形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

一方面是江浙、珠三角的三四线城市房价上涨，土地市场溢价较高，一方面是北部、中西部的很多三四线城市土地市场冷清。在丁长发看来，土地指标也应该跟人走，一些地方的土地指标用不完，而东南沿海发达地区大量人口流入，土地指标不够，这些地方土地指标应该随常住人口的增加而增加。

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