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剔除房地产对地方经济影响因素 房地产调控不能靠“打补丁”

年来,各地在“房住不炒”“一城一策”的总体要求下,不断丰富房地产调控政策和监管手段。然而,随着市场新现象新问题不断冒出,调控政策很多时候只能不停“打补丁”,存在调控“工具箱”露底、监管乏力的风险,须及早引起重视。

我国房地产调控起步于行政调控,最初的调控方式主要为限购、限价、限贷等“三限”政策,2015年之后限售政策也被一二线重点城市采用,“四限”政策成为整个调控体系的基础。此后,各地根据市场情况持续“打补丁”,调控进一步趋严的情况比较常见。即便多地房地产调控政策持续“打补丁”,部分地区市场依然“道高一尺魔高一丈”。部分政策“工具”已经跟不上市场形势或者不再继续产生作用,监管乏力,新问题持续凸显,主要表现在:

1.—二手房交易失控。商品住房价格管理主要针对新建商品房,对二手住房价格管理,一直缺乏有效调控手段。从去年到现在,不少热点城市二手房价格出现过快上涨,部分中介涉嫌恶意炒作、哄抬房价,给投机客拉高房价炒作二手房市场提供了空间。

2.限制新建商品住宅售价涨幅执行有压力。疫情以来,多家银行推出了利率低至3.8%的经营贷、抵押贷,大大低于普通房贷利率。虽然金融监管部门和商业银行采取了很多措施,实行用途管制,限制资金流入房地产,但资金如水,无孔不入,用途管制措施有时如篱笆拦水,效果不一定好。

3.对房地产市场乱象的监管处罚缺乏威慑力,违规收取价外费用较为突出,但由于缺乏相关政策支持,处罚大多停留在口头约谈或者简单处罚了事,监管威慑力不够。

4.住建部门单肩“难挑大梁”。目前,住建可用的调控工具都用上了,处于不断完善工具细节和“打补丁”的状态。土地供应规划部门负责,购房资金金融部门负责,这两个问题住建部门都管不了。

因此,有专家认为,应在宏观层面对调控政策进行系统化梳理,让市场监管部门执法有据,同时剔除房地产对地方经济影响因素,让地方政府能够在监管时摆脱考核“枷锁”。目前,我国主要通过城市房地产管理法、土地管理法对土地、房地产开发建设和交易等进行管理,但在住房保障、住房租赁、市场监管等方面,法律法规存在空白,主要依靠地方法规、规章进行规范,法律位阶低,制度规范不统一,对部分市场乱象缺乏有力措施加以处置,形成威慑,亟须推进全国统一立法。

此外,还有专家建议实施差别化契税政策,在保障首套刚需住房需求的同时,合理抑制非普通住房和二套住房需求。同时,结合长效机制试点城市需要,将契税税率调整事权下放,赋予城市更大的契税调整空间,更好发挥税收手段在调控中的作用。

○王存福

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关键词: 房地产调控 打补丁 地方经济 住房保障

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