房地产行业将正式“入冬” 投资增速滑落至个位

10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况。尽管前三季度累计保持了正增长，但从9月单月的数据看，多个指标悉数出现下滑——商品房销售额为15748亿元，较去年同期下降约15.8%;销售面积16139万平方米，较去年同期下降约13.17%，此外，房地产开发投资额、房屋新开工面积、开发企业到位资金额等数据也均呈现负增长，如果没有意外调整，房地产行业将正式“入冬”。

市场拐点出现了

国家统计局数据显示，今年前9个月，全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%;比2019年1-9月增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。

北京商报记者经过拆分发现，9月单月商品房销售额、销售面积双双出现下调。今年9月，全国商品房销售额为15748亿元，低于2020年及2019年同期，同比下降约15.8%;销售面积16139万平方米，较去年同期下降约13.17%。

“2021年楼市调控影响全面出现，市场连续3个月开始同比下调，代表了市场拐点出现。”中原地产首席分析师张大伟表示，2021年全年房地产市场销售额超过18万亿元创造历史纪录虽然基本已成定局，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现，楼市在四季度继续下调成为市场趋势。

正在为项目的去化焦头烂额的华东某民企北京公司总经理直言，原本8、9月是有客户、没贷款，跟相熟的银行排排队、沟通一下，能够缓慢解决一部分，但现在银行的态度还是一如既往，可客户的心理已经出现变化——再等等，可能会降价。“现在市场观望的情绪非常严重，加上企业爆雷，有钱有资格的也在观望。”

投资增速滑落至个位

销售不佳的情绪也影响到开发投资的积极性。1-9月，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%;比2019年1-9月增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。

自今年2月房地产开发投资增速迎来小高峰后，开发投资增速持续放缓，已连续7个月收窄。8.8%的投资增速，也是年内首次进入个位数。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，受竣工交付的投入对开发投资的支撑影响，三季度开发投资额与去年同期基本持平，但年内增速持续收窄。其中，新开工面积增速下行对开发投资额增速起到向下拉动作用。

从9月单月数据来看，房屋新开工面积为17442万平方米，较去年同期的20173万平方米下降约13.54%。

新开工面积下滑，众房企主观“保守”意愿更加强烈。张大伟称，新开工等数据全面下调，背后原因核心是“三道红线”等严重抑制了房企融资，特别是私企开发商基本全面暂停，房地产三季度市场全面“速冻”。

海外融资依然艰难

房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行，到位资金增速再度收窄。

1-9月，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%;比2019年1-9月增长16%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，同比下降8.4%;利用外资59亿元，同比下降36.9%;自筹资金47212亿元，同比增长6.1%;定金及预收款56689亿元，同比增长25.6%;个人按揭贷款24124亿元，同比增长10.7%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，受今年累计成交规模不及去年同期影响，1-9月房地产开发企业到位资金增速再度收窄，其中定金及预收款增速收窄5.7个百分点，个人按揭贷款增速收窄2.7个百分点。9月利用外资降速为36.9%，虽较1-8月降幅缩小10.6个百分点，但房企在海外融资依然艰难。

就在不久前，贝壳研究院刚刚发布今年前三季度房企融资报告。2021年前三季度，房企境外发债折合人民币约2370亿元，同比下降35%，降幅约为境内债的3倍，规模占比整体规模约31%。

“房地产市场经历了疫情后的高峰，因为信贷收紧和需求透支，市场开始全面‘退烧’，部分城市甚至出现了断崖式下调。”在张大伟看来，2021年房地产市场依然有望刷新历史纪录，但三季度开始的“速冻”也导致市场拐点开始出现，四季度很可能出现大范围的价格战。

(北京商报记者 卢扬 王寅浩)

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