地产股强劲反弹A+H“涨声一片” 房地产市场走出至暗时刻？

继11月10日地产股全线反弹后，11月11日收盘，地产股继续整体表现出强劲反弹的态势，A+H“涨声一片”。A股中，泰禾集团、中南建设、招商蛇口、金地集团等多只个股掀起涨停潮;H股方面，旭辉控股领涨12.47%，融创中国、中国奥园、龙光集团等多家房企跟涨。

业内分析，本轮地产股上涨，从消息面来看，虽有部分房企回购、增持等对自身对市场“情绪”维护，但更多是市场层面的利好：除了11月10日央行信贷数据中，中长期贷款的远超预期;11月11日，保利发展发布的2021年度第四期中期票据募集说明书，更是让备受资金煎熬的房企们看到了“曙光”的窗口。为此市场不仅要问：房企要走出至暗时刻了?

红透了

近两天，地产股可以用“红透了”形容。

截至11月11日收盘，A股中南建设、泰禾集团、招商蛇口、金地集团、保利发展、阳光城、新城控股等多只地产股涨停，万科、金科股份、荣盛发展、滨江等多只个股均涨超6%。

H股方面，中国奥园、旭辉控股、建业地产、美的置业、合景泰富、正荣地产、世茂集团、中国恒大、绿地香港、龙光集团、融创中国、华润置地等领涨内房股，涨幅均超5%。

同策研究院资深分析师肖云祥分析称，从去年7月开始，房地产板块就已从高点进入下行周期，其背后原因是监管层对房地产调控的持续收紧。近期，以个别城市房地产协会组织房企召开面临困难座谈会为分水岭，市场逐渐酝酿政策放松预期，此间出现地产板块小幅反弹。11月11日反弹，从消息面来看主要是受中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，多家大型房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，调控政策在房企融资端可能会打开一道窗户。

“从技术面来看，房地产板块延续下行趋势已有一年多，价格已经很低，在利好消息的刺激下有估值修复诉求。”肖云祥表示。

据媒体报道，银行间市场交易商协会11月9日举行房地产企业代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。而上述信号，也被市场解读为房企融资环境松动的新举动。

从消息层面转变为实际落地来的如此迅速。11月11日，保利发展发布了2021年度第四期中期票据募集说明书。根据发行方案，本期发行金额为人民币20亿元，债务融资工具期限5年。这是11月9日银行间市场交易商协会后，首个发债的案例。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一些地产股近期明显上升，充分说明投资者对于房企业绩的看好。而从消费市场看，各类购房者近期也会逐渐关注到房企面临的情况，房企也会基于信贷等融资政策积极做好营销，一些悲观的情绪明显退去了。

消息面向好

11月10日，央行发布10月金融数据，10月新增人民币贷款8262亿元，同比多增1364亿元，超市场预期。其中，住户贷款增加4647亿元，中长期贷款增加4221亿元。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，放长数据周期看，近十年以来，中长期贷款10月规模仅低于2016年10月，高过其他年份同期。这间接表明居民购房的信贷环境在改善。

据贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内首次环比下降。这同样是购房信贷环境筑底改善的表现。

在发布金融数据后，央行还发布了个人住房贷款统计数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

此外，市场还有关于银行贷款的利好“传言”。有消息称，各地银保监通知热点城市主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。甚至有市场人士进一步解读称：“11月房地产贷款以及按揭余额必须高于10月末。”

值得注意的是，10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会曾指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，本应合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成资金链紧绷。

“针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。”邹澜称。

走出至暗时刻了？

房地产市场情绪总是变幻莫测，消息面向好是否会成为“转折点”?地产股全线飘红，房企要走出至暗时刻了?

肖云祥称，目前多个城市已有调整调控政策的动作，消息面上也暖风频吹。但目前还没有实质的标志性事件发生。

众所周知，2021年是房企债务集中到期的一年，融资“三道红线”让房企惯用的“借新还旧”失灵，一大批此前高额举债的开发商接连爆雷，新力控股、花样年、当代置业……地产板块持续下行。目前来看，房企偿债危机还远未解除。

“保利的信号意义确实很强，但毕竟是排名前十的央企，票据工具从它开始松绑，稳妥、安全，但什么时候能够覆盖到20强左右的民营企业，那才能够给出最难的时候过去了的判断。”总部在上海的某50强房企品牌负责人直言，目前公司融资工具基本停滞，已经开始内部“骨折”价促销房子。

贝壳研究院数据显示，2021年10月房企境内外债券融资到期债务规模约772亿元，环比减少35.6%，同比减少5.4%，到期债务净额468亿元。房企到期债务从千亿规模回落，偿债压力较三季度有所缓解，但新增发债规模不足到期债务规模1/2，房企融资压力仍保持紧张。

“希望监管能够对直接融资和股权融资差别对待，对于租赁等长线业务加快REITs放开的步伐，对待三条红线的考核也要区分开发与经营业务，避免政策叠加带来的误伤。”某头部房企融资部门负责人如此表示。

与此同时，为避免爆雷引发恐慌情绪，目前已有多地出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管。

“活下去”处处需要钱，保障现金流健康是房企的命脉。临近年末，开发商只能加紧把房子卖出去，至少先熬过这个冬天。

(北京商报记者王寅浩)

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