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“新发展模式”为楼市提供正向发展空间 稳定是当务之急

去年下半年开始房地产市场下行,各地土拍纷纷遇冷,很多城市靠国企央企开发商托市,地块流拍比比皆是,这并不利于房地产业的健康发展。特别是那些对于土地财政依赖程度较高的城市,市场不好,房子卖不出去,开发商就不拿地,地方财政就无法保证,久而久之还会带来系统性的金融风险,比如去年的“鹤岗现象”。“因城施策”在促进房地产业健康运行的大前提下,为地方楼市提供了不小的正向发展空间。

其实,在3月16日六部委联合力挺楼市之前,开年以来国内已经有不少城市率先施行了“因城施策”方针。今年以来,各地已发布房地产相关政策近百次,超40城适度放松调控政策,政策力度和范围不断增大。郑州降首付、提高公积金贷款额度,南昌调整住房公积金贷款最高额度,广州新房价格分级备案,东莞取消新房限价……2022年多地楼市政策“因城施策”调整。3月16日召开的国务院金融委会议上特别强调,“相关部门要积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策”,从某一层面而言也是给“因城施策”的大方针重新定调。

北京金隅南京公司负责人认为,“因城施策”被反复提及足见其重要性。在“房住不炒”的大前提下,根据每个城市的实际情况不同,制定符合当地的楼市政策,完全符合“实事求是、因地制宜”的科学方法论。就楼市发展的相关指标而言,城市间确实存在巨大差异,比如外来人口所占比例、高校数量、产业结构都不一样,导致城市的内生动力与房地产的发展预期也不一样,与之配套的限购、限贷、限售、限价等调控政策也应该是不一样的,如果全国“一刀切”肯定是不合适的。

宝能地产南京地区负责人认为,每个城市的情况都不一样,确实需要区别对待,三四线城市由于产业结构及人口流出的问题,面临的库存压力比较大,但是对于南京这样的准一线城市,由于人口基数大,又有人口虹吸能力,房地产市场的基本面其实并没有发生改变,3月16日中央会议之后,南京和三四线城市的落地政策应该有所区别,同时“因城施策”的重新提及,也在考验各个地方政府的操盘能力。

业内人士预测,3月16日中央政策性利好集中释放之后,各个地方应该会迅速跟进推出落地性政策,这样也有利于各个城市按照自身实际情况,有步骤、有弹性地调节当地的楼市政策,比如让地价回归理性、适度调节房企的开发热情等等。

稳预期、稳楼市、稳消费

一定程度上就是“保交付”

“稳市场预期、稳楼市、稳消费”,是当前房地产业的发展基调和目标。目前,房地产业正处在深度调整期,既要寻找适配的新发展模式,进行优势转型,也要在金融端、开发端、销售端全面稳定楼市信心,

南京多位房地产商向记者介绍,2021年下半年以来,受疫情以及经济下行压力等影响,三季度GDP同比增长4.9%,较二季度回落3个百分点,四季度GDP增速滑落至4%。房地产业作为国民经济支柱之一,也进入了一个快速下行通道,楼市持续转冷,百城成交量同比跌幅逐渐扩大,融资环境持续收紧,近四成百强房企业绩不及2020年,品牌房企频频爆雷,债务违约问题不断。随之而来楼盘项目交付难、房企偿债难现象频现,房地产整体市场预期和信心下滑,影响了楼市“稳字当先、稳中求进”的发展。3月16日六部委联合发声力挺楼市,特别是在金融端和政策端发力,提出积极有力有效化解房地产企业风险,慎重出台收缩性政策等,给楼市打了一针强心剂。

北京金隅南京公司负责人表示,由于人们收入预期不稳定,消费的欲望变得很低,加之去年开始部分标杆房企频频爆雷,导致楼盘停工交付难,直接增加了老百姓的购房风险,后市信心下降。所以,稳楼市稳消费一定程度上就是“保交付”,这也正是3月16日银保监会提出的“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企的优质项目”重大举措所要着力解决的。稳预期稳楼市的另一个方面还在于为楼市多点松绑,限购、限贷、限售逐步放开,利率、首付门槛稳步降低,限价红线有节奏抬升,让房企利润有所增加,房子卖得出去,销售端红火了,房企拿地开发热情高了,整个楼市闭环也就健康平稳运转了。稳字当先,楼市也许并不会因此大火。但可以不夸张地说,2022年也是边缘房企、投资型购房者体面离场的“最后窗口期”。

宝能地产南京地区负责人认为,“稳定市场信心,稳楼市稳消费”非常关键。房地产带动了太多的上下游产业,稳定是当务之急。近三年来由于疫情的原因,各行各业都不同程度受到一定的冲击,需要出台一系列稳定市场的政策措施。南京这样的准一线城市,还是有着非常稳定的住房需求的,毕竟老百姓追求美好生活、建设和谐社会的信心是不会改变的。如何稳定和引导楼市健康发展、适当刺激购房需求释放、搞活市场,应该是3月16日六部委会议后,政府、房企、金融端需要通盘考虑的问题。

(江苏经济报记者 黄建国 地产评论员 贾 璞 王晓非)

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